张泓铭楼市崩盘论预警风险个别城市破灭难避免

楼市未来的发展到底“剑指”何方？这是目前业内关注的重点，就此问题，全国政协委员、上海市政府参事张泓铭在接受采访时表示，“崩盘论”舆论预警房地产行业的风险积聚，希望风险缓慢释放。

与此同时，张泓铭预计未来楼市走向以稳健为主要特征，不排除有些地区微弱的上升，更不排除某些地方的下降。张泓铭希望全国的房地产市场保持整体稳定，但是，“乐于见到”某些城市、企业、项目的“不行”。

全国政协委员、上海市政府参事张泓铭在接受采访

“‘崩盘论’预警行业风险”

随着国民经济的增速放缓，以及人口红利的消失和货币政策的收紧，以住宅开发为主的房企利润率不断下降。2013年以来，从地产大佬到业内专家纷纷指出，房地产“黄金十年”已然过去，其暴利模式不可持续；与此同时，以杭州为首的楼盘房价大幅“跳水”，引发市场“崩盘”猜想。至此，楼市的“拐点论”与“崩盘论”再次被抛入人们的视野中来。

针对“拐点论”、“崩盘论”的观点，张泓铭分析指出，大部分人说出“拐点论”与“崩盘论”，其并不是房地产行业的专家。“拐点论”与“崩盘论”已经“叫唤”了十多年，最早始于2001年。在张泓铭看来，关于“拐点论”与“崩盘论”的舆论可以视为风险的预警，与之前张扬的观点不同，有其道理所在。

张泓铭认为，中国房地产行业的迅速发展，其相应的风险已经积累到相当程度；除了其市场的主要原因，还有其房地产环境有变化，世界经济有复苏的迹象，但是其没有根本的繁荣。中国的短期外汇有可能撤出中国市场，但是其已变成房地产资产，撤出就有可能引发抛售，这是对国内经济的压力。

张泓铭分析道，楼市通过十多年的高速发展，我们遇到了深层次的矛盾，遇到很多挑战，迫使我们降低速度。对世界经济的判断，对世界货币流动的判断，银行对风险的判断、对人民币的释放变得更加谨慎了。国际因素、中国因素，以及去年房价的猛然上升等叠加，使得市场风险积聚，影响人们看空市场，所有现今风险有急剧释放的可能性。比如说长实集团抛售物业，杭州、常州、香港某些楼盘房价大幅下降，证实了“看空”的理念。由此不难看出，“崩盘论”有一定的道理。

但是，张泓铭坦言，其不希望上述房地产市场的风险快速的释放，因为快速释放的话就是泡沫，不仅影响房地产本身，还会会影响金融，以及整个经济将会受到极大的风险。因此，张泓铭希望这种风险的积累是缓慢的释放，促使房价保持基本稳定，而且略有下降，这才是一种应该有的态度。

“个别项目、企业、城市的崩盘和破裂不可避免”

关于今年楼市的走势，其“神秘色彩”急剧加重。首先，一向“倡导”房价“暴涨”的地产“大嘴”任志强，一改往日“习惯”，其“增幅放缓”四字箴言再度引发楼市猜想；另外，万科[简介 最新动态]董事会主席王石“助阵”任志强，指出今年楼市“非常不妙”，并“添油加醋”称“我不会改变我的观点”。不难看出，楼市积聚的风险似乎已经“蓄势待发”。

那么，如何保持房价市场的风险缓慢释放呢？张泓铭认为有三个“稳”字。第一，稳经济，要稳中有进。国务院总理李克强3月5日发表2014年政府工作报告指出，2014年经济增长目标为7.5%。张泓铭希望经济的发展在这一个区间安全的运行，只要整个经济能够稳住的话，对房地产整体的需求起一个支撑作用，叫做一稳。

第二个稳，中国的金融要稳。既不要大量的放松，当然也不能很大量的收缩，要稳健的运行。支持房地产市场的基本需求，不要使房地产的资金流发生全局性的断流。第三，稳房地产的基本需求，就是自住需求，没有刚性需求，是自住性的需求把它稳住。如果这个市场要稳住住房的自住需求，房地产市场会相对稳定，房价也会稳定。

但是，张泓铭指出，不可避免的会产生个别项目、个别企业、个别城市的崩盘和破裂，我们无法避免个别项目、个别企业、个别城市的破灭和崩盘，但是希望全局不要发生系统性的风险。

“‘分类调控’改变全国齐步走现状”

调控方面如何达成上述三个“稳”字需求？张泓铭分析指出，一方面，李克强总理的报告当中，以大段的文字阐述了住房保障和住房市场的问题。其中，一大段是住房保障。住房保障有几个加大建设的力度，扩大住房保障的大城市的比例，这个不仅仅是从住房保障本身的需要，同时也为稳经济提出应该能够出的力量。

然后，针对住房市场的调控当中，关键词就是房地产市场调控是分类调控。像过去10年的房地产调控，政府喊一个口令，全国齐步走；这次有变化了，是分类调控。市场过热的地区，温度要降低，市场过冷的地方，保持稳定，不是全国一个齐步走、统一的一个做法。

此外，房地产市场表现供不应求的状态、价格猛涨，很多人在呼吁批评政府经济执行需求调控，没有扩大供给，没有供给调控。这次政府的报告当中很清晰的表明，要增加中小套型的住房，包括扩大保障性质的共有产权的住房，这就是调控。

“抑制投机需求 支持投资需求”

与此同时，张泓铭指出，“抑制投机和投资性需求”这句话，以前也是有的，现在继续。那么这个问题，其有个人的看法，从中长期来看，需要有转变，不是一般的提出抑制投机和投资，应该把投机和投资有所区别。分类调控，对地区是如此，对不同的需求也是要区别对待，这就是区别的调控。对投机的需求，要毫不动摇的抑制它；但投资需求不能抑制的，应该是允许。

因为，市场大量是靠租赁，要提供租赁住房房源，那么要投资者提供房源，满足“他住”的需求，毫无疑问，这是允许的。所以，投资是不能抑制的。所以这一个问题上，也要把它纳入分类的调控。

针对姜伟新部长提出的“双向调控”，张泓铭认为，双向调控的这个含义是可以接受，所谓的双向的调控，可以集中的理解，一种理解对于过热的城市，要把它调的温度适当，对于城市过冷的也要调到适当温度，这是双向。然后还有一个双向是指对需求的调控和供求的调控，也需要双向的。过去有些学者有些人批评政府只有需求调控，没有供给调控，这种批评本身是罔顾了事实。

张泓铭坦言，把“双向调控”这个词联系说起来，就是对需求的调控是要鼓励自主需求，允许投资的需求，允许他住的需求，并抑制投机的需求。所以，总而言之，供给方面需要调控，扩大供给是扩大中小房型的住房，而不是扩大豪宅和别墅，期待政府以如此方式进行调控。

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